超高層住宅室內消防設施安裝糾紛的預防與處理

發布時間:2020-01-14 12:08:30

要求開發商對安裝在室內的室內消防設施或公共管線進行整改甚至拆除,但往往不關心整改的難度、成本和可行性;

今天,我們將繼續與大家探討處理此類糾紛的基本情況、房地產企業的防范和應對措施:

一、 爭議基本情況

(一)業主的共同要求

要求開發商對安裝在室內的室內消防設施或公共管線進行整改甚至拆除,但往往不關心整改的難度、成本和可行性;

要求開發商承擔室內消防設施和公共管道安裝的賠償責任,但通常賠償金額較高,無法證明損失,也無法證明合同的賠償依據;

房屋驗收時,因室內消防設施等管線安裝不合理,需解除合同(含高額賠償);

要求開發商自行改造或拆除室內消防設施,由此產生的費用由開發商承擔。

(二) 業主一般處理方法

派業主代表與開發商協商。如果談判失敗,開發商將面臨拉橫幅、靜坐甚至更激烈的肢體沖突的壓力;

向政府有關部門投訴、反映,但政府有關部門反映、處理緩慢或者達不到預期的,可以采取集中上訪等方式向政府施加壓力;

向媒體披露,通過媒體報道,有時故意放大問題,吸引關注,對開發商施加壓力;

在上述方法均不能解決的情況下,擅自對室內消防設施進行改造,如為追求室內裝修美觀,擅自將室內消防設施整體拆除。

(三) 開發商常見的處理方法

發生糾紛時,往往與施工方發生爭執和踢皮球,不愿意向業主承認自己的過錯,也不愿意主動承擔經濟責任;

只要業主不起訴開發商,開發商一般不會與業主代表協商。即使協商進行,也不易滿足業主整改或賠償的要求;

出于成本考慮,一些開發商往往不愿進行大規模的設施整改。相反,他們選擇聯系主要業主,并給予他們一些補償,以換取不激怒其他業主;

基于成本的考慮,一些開發商在裝修過程中,不愿意進行大規模的設施整改時,轉而同意業主可以擅自拆除或拆除室內消防設施,造成很大的安全隱患;

業主提起訴訟后,部分開發商不重視訴訟,拒不出庭應訴,造成失責判決,最終承擔較重的賠償責任。一些開發商雖然出庭應訴,但應訴策略不當,或未指派法律事務、律師等專業人員,導致無法有效辯護,最終無法保障合理權益。

二、開發商注意事項

建議房地產開發企業注意以下幾點:

(1) 所購房屋的詳細情況應提前向業主介紹。

其中,室內消防設施應按國家有關規范和標準進行安裝(詳細告知有關規范和標準的具體規定),使業主充分了解,保證其知情權,并出具書面通知材料,由業主簽字保存為了防止以后不必要的爭執。

(2) 如有樣板間,應設置相應的消防設施。

精裝交付時,應保證該類房屋未來交付符合樣板間消防設施安裝裝修標準。

(3)在房屋預售時,對于不合理的室內消防設施安裝,或一套內公共管道的布置,可酌情考慮給予一定的優惠價格。

畢竟這種情況對業主的使用產生了負面影響,即使是象征性的一點費用減免,也能大大緩解業主的不滿情緒。

根據我們的案件檢索,如果開發商堅持不做價格區分,法院也會在以后的訴訟中調整價格。

(4) 在房屋建設過程中,盡量優化消防設施的安裝。

例如,在條件允許的情況下,可考慮在墻上開槽隱藏相關消防管道,并可考慮在安裝和施工過程中調整自動噴頭對側噴灑。

(5) 以補充協議的方式,對超高層住宅如室內消防設施等特殊問題作出特別約定,避免日后無據處理糾紛。

例如,聘請專業的房地產律師團隊,可以理清超高層住宅與普通住宅的區別,特別是開發商的權利和義務,并納入補充協議,從而為解決相關問題制定標準和方法未來。

(6) 面對媒體的報道,要立即開展危機公關處理,爭取公眾的理解,展現企業的正面形象,避免聲譽受損和情況惡化。

例如,可以聘請專業的房地產律師團隊,通過啟動緊急危機公關流程,代表公司召開媒體會議、新聞發布會等,或者律師可以起草公司的公開新聞稿,防止個別業主或部門借機攻擊或***公司聲譽。

(7)業主向有關部門投訴的,應做好解釋工作,避免行政處罰。

比如,開發商一旦知道業主向有關部門投訴和控告,可以聘請專業的房地產律師團隊,對投訴和控告進行多方了解和探索,然后結合項目的具體情況和有關規定對于法律法規,律師會起草相關文件,或者律師會代表公司參加聽證會,或者律師會到階段代表公司相關部門主動解釋。

(8) 業主已向法院提起訴訟的,應當做好充分準備,充分應訴,避免敗訴后的過度賠償責任。

例如,當業主有意向或跡象通過訴訟***時,開發商可以咨詢專業的房地產律師或直接聘請他們進行干預。房地產律師介入后,將根據訴訟需要,提前準備相關證據文件,做好應訴準備,力爭訴訟取得***結果。

(9)業主未提起訴訟,擅自拆除、改建室內消防設施的,應當依法承擔由此可能產生的相關責任。

開發商需要對室內消防設施進行整改的,還應向消防部門申報,經審批合格后,具有施工資質的單位方可進行改造施工。施工完成后,需再次通過消防部門的驗收。


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